Baunebenkosten

Die Baunebenkosten

Als wir mit unserem Hausbau begonnen haben stellte sich für uns die Frage, wie viel Geld wir für den Hausbau benötigen. Das Problem an der Sache ist, dass diese Aussage nicht so einfach zu beantworten ist. Es gibt relativ klare Kosten z.B. für das Haus und das Grundstück. Diese fallen in jedem Fall an. Allerdings kommen hinzu weitere Kosten für Notar, Steuern und Gebühren, Anträge und Genehmigungen etc.

Da wir als Laie natürlich wenig Ahnung hatten mit welchen Kosten man hier rechnen muss, waren wir sehr dankbar, dass unser Verkaufsberater uns bereits im Vorfeld relativ detailliert und genau über die anfallenden Nebenkosten informiert hat. Da diese Kosten gut und gerne mehrere 10.000 € sein können, ist es schon wichtig diese Kosten bereits im Vorfeld der Finanzierung recht genau zu kennen.

Um allen anderen Häuslebauern eine grobe Vorstellung zu geben was an Nebenkosten hinzu kommt, möchten wir hier eine Aufstellung unserer Nebenkosten vornehmen. Wir erheben allerdings keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Auch sind die meisten Kosten abhängig von der Größe des Hauses bzw. dem Wert des Grundstücks und variieren noch dazu von Region zu Region recht stark.

Nebenkosten beim Grundstückserwerb

Grunderwerbssteuer

Je nach Bundesland fallen unterschiedlich hohe Steuern für den Erwerb von Grund und Boden an. Bei uns in Brandenburg sind es aktuell 5%. Das heißt also, 5% unseres Grundstückskaufpreises müssen zusätzlich als Grunderwerbssteuer abgeführt werden. Bei uns ist es so, dass wir das Grundstück und das Haus nicht gemeinsam gekauft haben. Somit fällt die Grunderwerbssteuer nur auf den Grundstückspreis an. Sollte ein Hausbauvertrag geschlossen werden, bei dem die Hausbaufirma das Grundstück direkt mit verkauft, wird auf den gesamten Kaufpreis Grunderwerbssteuer fällig. Dies wären bei einem Hauspreis von 200.000€ und 5% Steuer, 10.000€ die an Grunderwerbssteuer abzuführen sind. Demnach ein nicht zu vernachlässigender Posten. Gleiches gilt auch, wenn man ein „gebrauchtes“ Haus mit Grundstück kauft. Auch hier wird die Grunderwerbssteuer auf den gesamten Kaufpreis fällig. Hier gibt es eine Ausnahme: Sollte sich darauf geeinigt werden, dass neben Haus und Hof weitere Gegenstände vom Vorbesitzer übernommen werden (z.B. Einrichtung, Gartenwerkzeuge oder auch Bäume und sonst. Pflanzen im Garten), so ist auf diesen Betrag keine Grunderwerbssteuer zu entrichten. Die Grunderwerbssteuer bei uns betrug ca. 4100€.

Erstellung Negativbescheid

Die Gemeinde muss bescheinigen, dass auf das Grundstück keine vermögensrechtlichen Ansprüche geltend gemacht werden. Dies ist Voraussetzung für die Bestellung der Grundschuld und muss somit vor deren Eintragung vorliegen. Für die Ausstellung eines Negativbescheids zahlten wir 50€ an die Gemeinde Schönefeld.

Eintragung Auflassungsvormerkung

Der Eigentümer eines Grundstücks ist im Grundbuch vermerkt. Findet ein Eigentümerwechsel statt, wie dies bei einem Grundstückskauf ja üblich ist, so ist der neue Eigentümer im Grundbuch einzutragen. Da der Eigentümerwechsel nicht von heute auf morgen geht, wird dieser zunächst im Grundbuch mit einer sog. Auflassungsvormerkung vorgesehen. Dafür werden entsprechende Gebühren fällig, bei uns waren dies ca. 150€. Diese sind an das Grundbuchamt zu zahlen.

Eintragung Grundpfandrecht

Im Falle, dass der Preis für Haus und Grundstück nicht direkt aus dem Eigenkapital bezahlt werden kann (was eher die Regel als die Ausnahme sein dürfte) wird ein Bankkredit benötigt. Die Bank sichert sich natürlich ab und bekommt für die Zeit über die der Kredit läuft das sog. Grundpfandrecht am Grundstück. Dieses Grundpfandrecht wird im Grundbuch eingetragen. Für diese Eintragung wurden bei uns 430€ fällig welche an das Grundbuchamt zu zahlen sind. Die Gebühren sind aber abhängig vom Grundstückswert. Hier sollten etwa 0,5% vom Grundstückswert eingeplant werden.

Notarkosten

Den Kauf eines Grundstücks beglaubigt der Notar. Auch hier sind die Notarkosten abhängig vom Grundstückswert. Bei uns wurden etwa 2000€ für den Notar fällig.

Zuteilung Hausnummer

Damit wir in unserer Strasse auch gefunden werden, braucht unser Grundstück eine Hausnummer. Bisher wurde das Grundstück nur als Flurstück bezeichnet. Die Zuteilung einer Hausnummer ist ein Verwaltungsakt für den wir an die Gemeinde Schönefeld 15€ bezahlen mussten.

Nebenkosten beim Hausbau

Vermesser

Der Vermesser muss zum einen das Grundstück einmessen, heißt also die Eckpunkte auf dem Grundstück markieren, zum anderen muss er das Haus auf dem Grundstück einmessen. Dazu sind mehrere Arbeitsschritte nötig, da der Vermesser vor Baubeginn die Eckpunkte für das Haus abstecken muss, nach Baubeginn prüfen muss ob auch alles richtig steht und typischerweise erst zum Abschluss hin die Eckpunkte fürs Grundstück setzen muss. Vor Baubeginn ist noch ein amtlicher Lageplan anzufertigen bzw. zu besorgen. Bei uns sind hier insg. Kosten von ca. 2500€ entstanden. An den Landkreis Dahme-Spreewald gingen weitere knapp 200€ für die Bereitstellung von Vermessungsunterlagen.

Baugenehmigung

Bevor mit dem Hausbau begonnen werden darf, muss eine Baugenehmigung eingeholt werden. Diese bekommt man vom zuständigen Bauamt im Landkreis. Bei uns war dies wieder der Landkreis Dahme Spreewald. Die Gebühren für die Baugenehmigung sind abhängig vom umbauten Raum des Hauses, also sprich der Größe und Höhe. Bei uns wurden hier knapp 500€ fällig. Die Baugenehmigungsunterlagen kamen dabei übrigens von unserem Bauträger. Baut man ohne Bauträger, so braucht man hier einen Statiker, welcher im jeweiligen Bundesland bzw. Kreis „vorlageberechtigt“ ist.

Prüfstatiker

Der Prüfstatiker ist ein vom Landkreis bestellter Statiker. Dieser prüft zum einen die eingereichten Bauunterlagen ob hier alle statischen Erfordernisse korrekt sind. Zum anderen prüft er nach Fertigstellung des Rohbaus, ob auch wirklich alle Vorgaben richtig umgesetzt wurden. Für den Prüfstatiker kamen bei uns für die Vorprüfung 650€ und für die Abnahme des Rohbaus 770€ zusammen.

Baustellenüberfahrt

Die Gemeinde forderte in ihrer Baugenehmigung, dass wir vor Baubeginn eine Baustelleneinfahrt errichten. Diese ist notwendig damit der Bord zwischen Strasse und Grundstück durch die Baufahrzeuge nicht beschädigt wird. Das Errichten der Baustellenzufahrt kostet ca. 500€. Hinzu kommt noch Miete für die Strasse. Da die Baustelleneinfahrt zum Teil auf öffentlichem Strassenland liegt, muss dieser Teil der Strasse entsprechend „gemietet“ werden. Bei uns ging es hier um 2m² á 0,40€ pro Tag * 5 Monate = 122€

Baustrom/Bauwasser

Während der Bauphase braucht die Baufirma Strom und Wasser auf der Baustelle. Da zu Baubeginn noch keinerlei Hausanschlüsse vorhanden sind, müssen Baustrom und Bauwasser, also eine provisorische Vorrichtung für Strom und Wasser her. Dies hat bei uns die Baufirma gestellt – 950€ wechseln hierfür den Besitzer.

Gashausanschluss

Zum Anschluss des Hauses an das öffentliche Gasnetz ist ein Gasanschluss notwendig. Die Kosten dafür hängen zum einen von der Region ab – die regionalen Unterschiede sind erheblich. Zum anderen von der Länge der zu verlegenden Gasleitung. Diese hängt wiederum davon ab, wieweit die Gashauptleitung von der Hauseinführung entfernt ist. Bei uns waren dies 38,4m. Bezahlt haben wir für den Gasanschluss 1100€

Elektro-/Telefonhausanschluss

Der Hausanschluss für Elektro und Telefon wird bei uns in der Region von der eon.edis in einem gemacht. Dafür werden insg. 1200€ fällig.

Wasser-/Abwasseranschluss

Der Anschluss des Hauses an das öffentliche Wasser- und Abwassernetz kostete uns 1200€

Sonstige Nebenkosten

Bauherrenhaftpflicht

Für Schäden Dritter, welche während der Bauphase auf dem Baugrundstück entstehen, haftet im Allgemeinen der Bauherr. Um diese Haftung entsprechend abzusichern, sollte man vor Baubeginn eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschliessen. Bei uns kostete diese einmalig 150€.

Bauleistungsversicherung / Feuerrohbauversicherung

Eine Absicherung von Schäden welche während der Bauphase am Bauwerk entstehen bieten die Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung. Beide Versicherungen sollte jeder Bauherr unbedingt abschliessen, wenn diese Risiken nicht schon vom Bauunternehmer abgesichert sind. In unserem Fall hatte die NCC bereits die nötigen Versicherungen abgeschlossen, sodass für uns keine zusätzlichen Kosten entstanden sind. Ein Angebot vom Versicherungsmakler über einmalig 150€ hatten wir aber bereits vorliegen.

Bauzeitzinsen

Die Bauzeitzinsen sind ebenfalls eine nicht zu unterschätzende Position. Diese setzen sich aus zwei Teilen zusammen. Typischerweise läuft ein Hausbau schrittweise ab. Je nach Baufortschritt sind Abschlagszahlungen zu leisten. Um diese Abschlagszahlungen zu leisten, wird ein Baukredit schrittweise abgerufen. Erst nach Vollauszahlung des Kredits beginnt die eigentliche Tilgung des Kredits. Ab dem Zeitpunkt werden dann die zuvor vereinbarten Raten fällig. Dennoch lässt sich die Bank den Zeitraum von der Auszahlung des ersten Cents bis hin zur Vollauszahlung natürlich bezahlen. Auf den kompletten bereits ausgezahlten Betrag werden bis zur Vollauszahlung die vertraglich vereinbarten Zinsen fällig. Je nach Bauzeit kann hier eine ordentliche Summe zusammen kommen. Ebenfalls Teil der Bauzeitzinsen sind die Bereitstellungszinsen. Typischerweise räumt die Bank bei Vertragsabschluss einen gewissen Zeitraum X ein, in dem das Geld zwar abgerufen werden kann – wo es aber nichts kostet, es nicht abzurufen. Ist dieser Zeitraum abgelaufen (bereitstellungszinsfreie Zeit) werden auf den noch nicht abgerufenen Betrag Bereitstellungszinsen fällig. Die Bereitstellungszinsen betragen üblicherweise 3% p.a. oder 0,25% im Monat. Hier ist bei Vertragsabschluss darauf zu achten, wie lange die bereitstellungszinsfreie Zeit ist. Irgendwas zwischen 4 und 12 Monaten ist hier die Regel. Eine genaue Einschätzung welcher Betrag hier fällig wird ist schwer abzugeben. Dies hängt ganz stark von den Parametern im Kreditvertrag sowie der Bauzeit ab. Wir werden etwa 5000€ benötigen.

Noch ein kleiner Tipp: Wir haben nach Ablauf unserer bereitstellungszinsfreien Zeit so viel Geld von der Bank abgerufen, wie wir es lt. Baufortschritt konnten (mehr als wir eigentlich brauchten) und haben diesen Betrag aufs Tagesgeldkonto gelegt. Das macht immer dann Sinn, wenn der Tagesgeldzinssatz höher ist, als die Differenz zwischen vereinbartem Kreditzins und dem Bereitstellungszins. Allerdings klappt das nicht bei allen Banken, da einige Banken das abgerufene Geld nicht auf ein beliebiges Konto überweisen, sondern direkt die Rechnungen vom Bauträger begleichen.

Ein Kommentar bei „Baunebenkosten“

  1. Klasse Beitrag, vielen Dank. Für eine Bauleistungsversicherun liegen und Stand 2017 Angebote zu rund 400€ vor. Darf man fragen, welche Versicherung euch damals angeboten wurde?

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